Jeden Monat wird Hausgeld fällig – aber woher kommt die Zahl eigentlich? Die Antwort steckt im Wirtschaftsplan. Er ist die finanzielle Vorschau der Gemeinschaft für ein Jahr und die Grundlage dafür, wie viel jeder Eigentümer monatlich einzahlt. Wer versteht, wie der Wirtschaftsplan aufgebaut ist, kann auf der Eigentümerversammlung besser mitreden – und nachvollziehen, warum das Hausgeld manchmal steigt.
Was ist der Wirtschaftsplan und wozu dient er?
Der Wirtschaftsplan stellt die geplanten Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft für ein Wirtschaftsjahr gegenüber. Welche Kosten fallen voraussichtlich für Winterdienst, Grundabgaben oder Heizung an? Gibt es Einnahmen, zum Beispiel aus der Vermietung von Gemeinschaftseigentum? Aus dieser Gegenüberstellung ergibt sich, wie viel Geld die Gemeinschaft im Jahr benötigt, um alle Zahlungsverpflichtungen fristgerecht erfüllen zu können. Das wichtigste Ziel ist dabei die Liquidität der Gemeinschaft – sie soll zu jedem Zeitpunkt in der Lage sein, ihre Rechnungen zu bezahlen.
Zusammen mit der Jahresabrechnung gehört der Wirtschaftsplan zu den zentralen Finanzdokumenten in der WEG-Verwaltung. Während die Jahresabrechnung zeigt, was tatsächlich war, schaut der Wirtschaftsplan nach vorne.
Was ist das Hausgeld?
Um die geplanten Kosten tragen zu können, zahlen die Eigentümer Vorschüsse an die Gemeinschaft – das sogenannte Hausgeld. In der Regel wird es monatlich fällig. Es besteht typischerweise aus zwei Teilen: dem Vorschuss zur Kostentragung, der die laufenden Betriebskosten deckt, und der Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Erhaltungsrücklage dient dazu, Monat für Monat Geld anzusparen, um künftige Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen finanzieren zu können – ohne dass im Ernstfall eine hohe Sonderumlage fällig wird. Je nach Situation der Gemeinschaft können weitere Bestandteile hinzukommen, zum Beispiel eine Zuführung zu einer Liquiditätsrücklage.
Beispiel: Herr Meier zahlt jeden Monat 500 € Hausgeld an die Gemeinschaft. Darin enthalten sind 150 € Zuführung zur Erhaltungsrücklage; die übrigen 350 € sind sein Vorschuss zur Kostentragung für laufende Betriebskosten wie Versicherung, Hausmeister oder Treppenhausreinigung.
Wie wird der Wirtschaftsplan aufgestellt?
Den Regelungen des WEG entsprechend ist der Wirtschaftsplan einmal im Jahr durch den Verwalter aufzustellen. Da es sich um einen Plan für das laufende Jahr handelt, sollte er möglichst früh im Jahr vorliegen – so rechtzeitig, dass er auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden kann.
Die wichtigste Grundlage ist die Abrechnung des Vorjahres: Welche Kosten sind angefallen? Werden sie voraussichtlich wieder anfallen? Und ist mit Kostensteigerungen zu rechnen – etwa durch höhere Energiepreise oder gestiegene Dienstleisterkosten? Darüber hinaus werden Kosten und Einnahmen berücksichtigt, die im laufenden Jahr erstmals oder einmalig anfallen.
Beispiel: In Wuppertal werden die Gebühren für die Müllabfuhr anhand der im Haus gemeldeten Bewohner berechnet. Im Jahr 2025 wurde eine Wohnung durch eine Person bewohnt. Diese ist ausgezogen und zum 1. Januar 2026 ist eine vierköpfige Familie eingezogen. Die Müllgebühren werden in 2026 entsprechend höher ausfallen – das muss im Wirtschaftsplan berücksichtigt werden.
Beispiel: Für 2026 ist ein Anstrich des Treppenhauses geplant. Die Eigentümer haben bereits beschlossen, dass die Maßnahme nicht aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden soll. Auf Basis eingeholter Angebote werden die Kosten dafür einmalig in den Wirtschaftsplan 2026 aufgenommen.
Passt der Wirtschaftsplan im laufenden Jahr nicht mehr – zum Beispiel weil unerwartete Kosten entstehen –, kann die Gemeinschaft durch Beschluss einer Sonderumlage oder eines angepassten Vorschusses reagieren. Das ist zwar immer eine unbequeme Situation, aber besser als die Gemeinschaft in Zahlungsschwierigkeiten zu bringen.
Beschlussfassung: Wie wird das Hausgeld festgelegt?
Auf der Eigentümerversammlung wird über die Höhe der zu zahlenden Vorschüsse beschlossen – genau genommen also nicht über den Wirtschaftsplan selbst, sondern über das daraus abgeleitete Hausgeld. Zusammen mit der Höhe wird in der Regel auch die Fälligkeit beschlossen, zum Beispiel: „zahlbar in zwölf gleichen Raten, jeweils im Voraus am dritten Werktag eines Monats“.
Dieser Beschluss ist rechtlich entscheidend: Erst durch ihn entsteht eine Zahlungsverpflichtung der Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft. Kommt ein Eigentümer seiner Verpflichtung dauerhaft nicht nach, kann die Gemeinschaft die ausstehenden Beträge einfordern – im äußersten Fall auch auf gerichtlichem Weg.
In der Praxis lässt sich vieles aber bereits im Gespräch klären, denn nicht immer steckt hinter einem Zahlungsverzug böse Absicht. Ich handle hier mit Augenmaß: Welche Schritte angemessen sind, hängt von den Umständen und der Höhe der ausstehenden Beträge ab. Der gerichtliche Weg ist immer das letzte Mittel.
Was passiert bei unterjährigem Verkauf?
Schuldner des Hausgelds ist immer der Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragen ist. Das ist ein wichtiges Detail: Weil die Umschreibung im Grundbuch nach einem Verkauf oft Wochen oder sogar Monate dauert, kann der tatsächliche Zeitpunkt des Eigentumswechsels deutlich früher liegen als die Grundbucheintragung. Soll der Käufer schon früher das Hausgeld übernehmen, ist das eine individuelle Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer – die Gemeinschaft ist daran nicht beteiligt.
Beispiel: Herr Meier kauft von Frau Müller eine Wohnung. Die Übergabe findet am 1. August 2025 statt; beide haben vereinbart, dass Herr Meier ab diesem Zeitpunkt alle Kosten trägt. Aufgrund der Bearbeitungszeit des Amtsgerichts wird Herr Meier jedoch erst am 1. Oktober 2025 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Da Frau Müller noch bis Ende September im Grundbuch steht, schuldet sie der Gemeinschaft auch das Hausgeld für August und September. Sie kann mit Herrn Meier vereinbaren, dass er ihr diese Beträge erstattet – aber das ist eine Angelegenheit zwischen den beiden, nicht zwischen ihnen und der Gemeinschaft.
Was ist sonst noch zu beachten?
Verwaltungsbeirat: Hat Ihre Gemeinschaft einen Verwaltungsbeirat bestellt, erhält dieser die Möglichkeit, den Wirtschaftsplan rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung zu prüfen. Ist kein Beirat bestellt, bitte ich in der Regel einzelne Eigentümerinnen und Eigentümer um eine Überprüfung. Eine ordentliche Prüfung schützt alle Eigentümer.
Umlageschlüssel: Wie die geplanten Kosten auf die einzelnen Einheiten verteilt werden, hängt von den sogenannten Umlageschlüsseln ab – zum Beispiel nach Wohnfläche, Miteigentumsanteilen oder pro Einheit. Eine ausführliche Erklärung der verschiedenen Schlüssel finden Sie in meinem Artikel zur Jahresabrechnung.
Einsichtsrecht: Unabhängig von der Prüfung durch den Beirat haben alle Eigentümer das Recht, den Wirtschaftsplan und die zugrunde liegenden Belege einzusehen.
Sind möchten mehr über den Wirtschaftsplan und die WEG-Verwaltung erfahren oder sind auf der suche nach einem WEG-Verwalter? Sprechen Sie mich gerne an!
